Aportes foram feitos por institutos de previdência de municípios de quatro estados; Tribunal de Contas e Ministérios Públicos de Contas questionam investimentos no fundo Nest Eagle
O Instituto de Previdência de Aquidauana está entre os 12 regimes próprios de previdência municipal e estadual que aplicaram, juntos, R$ 185,5 milhões no fundo imobiliário Nest Eagle, investimento que passou a ser investigado por tribunais de contas e Ministérios Públicos de Contas.
O fundo foi lançado no final de 2024 com a proposta de investir em imóveis residenciais. A captação, porém, ficou concentrada principalmente nos recursos de institutos de previdência responsáveis pela administração do dinheiro destinado à aposentadoria e às pensões de servidores públicos.
Além de Aquidauana, participaram dos aportes os institutos de previdência de Maceió (AL); Cajamar, São Roque e Brodowski (SP); Angélica, Bodoquena, Fátima do Sul e Tacuru (MS); Itaperuna (RJ); e Onça de Pitangui (MG). O maior investimento individual foi realizado pelo Rioprevidência, do Rio de Janeiro, que aplicou R$ 75 milhões, aproximadamente 40% do total.
A participação dos institutos chamou a atenção dos órgãos de controle devido à concentração de recursos em um único fundo imobiliário, considerado novo e com baixa liquidez.
Aquidauana entre os municípios que investiram
O instituto de previdência de Aquidauana foi um dos regimes próprios que realizaram aplicação no Nest Eagle.
Procurada pelo Estadão, a previdência de Aquidauana afirmou que a escolha pelo produto ocorreu de boa-fé, considerando que o fundo aparentava ser uma alternativa adequada de investimento e que, naquele momento, não eram conhecidos potenciais problemas relacionados ao produto.
A posição foi semelhante à apresentada pelas previdências de Angélica e Itaperuna, que também defenderam que os investimentos foram realizados dentro dos procedimentos adotados pelas instituições.
As demais entidades procuradas não responderam aos questionamentos da reportagem.
Investimentos são questionados
O caso passou a ser analisado por órgãos de controle estaduais, que levantaram dúvidas sobre a motivação para investimentos de valores elevados em um produto tão específico e ainda em fase inicial de operação.
No caso do Rioprevidência, o Tribunal de Contas do Estado do Rio de Janeiro chegou a determinar que a entidade não realizasse novos aportes no Nest Eagle.
Segundo o TCE-RJ, pelas regras aplicáveis, a participação do Rioprevidência em fundos imobiliários estaria limitada a 15% do patrimônio do produto. Considerando o patrimônio do Nest Eagle, isso representaria aproximadamente R$ 24 milhões, valor inferior aos R$ 75 milhões efetivamente aplicados.
O Tribunal classificou como temerária a entrada inicial em um veículo novo, especialmente diante de uma estrutura cuja governança e métricas de risco ainda eram pouco demonstradas.
Em Alagoas, o Ministério Público de Contas também apresentou representação questionando os R$ 50 milhões aplicados pela Maceió Previdência.
Em São Paulo, foram levantados questionamentos sobre os investimentos realizados pelas previdências de Cajamar, São Roque e Brodowski, que aplicaram, respectivamente, R$ 25 milhões, R$ 20 milhões e R$ 4 milhões.
No caso de São Roque, o compromisso de investir R$ 20 milhões foi estabelecido ainda em julho de 2024, quando o Nest Eagle estava em fase pré-operacional e sequer havia divulgado seu regulamento.
Fundo tem baixa liquidez
O Nest Eagle foi o primeiro fundo imobiliário criado pela Nest Asset, gestora considerada pequena e pouco conhecida no segmento de previdência.
Apesar de ter cotas negociadas na Bolsa, o fundo apresenta baixíssima liquidez, o que significa que os investidores podem encontrar dificuldades para vender suas participações caso precisem retirar os recursos.
O fundo realizou duas rodadas de captação entre o final de 2024 e o início de 2025. A meta era levantar até R$ 500 milhões, mas o produto não conseguiu atrair investidores privados em volume significativo.
A captação inicial ficou abaixo de R$ 200 milhões e foi composta basicamente pelos aportes realizados pelos institutos de previdência.
Investimentos em imóveis
O Nest Eagle é classificado como um fundo imobiliário de tijolo, voltado à aquisição de imóveis.
Uma das principais operações foi a compra de 18 unidades de um total de 23 apartamentos do edifício Saint Barthelemy, localizado na Vila Nova Conceição, região nobre de São Paulo.
A operação envolveu aproximadamente R$ 106 milhões.
Até o momento, os apartamentos não foram vendidos ou alugados e alguns ainda precisam de acabamento interno.
O fundo também adquiriu duas casas no condomínio de luxo Fazenda Boa Vista, em São Paulo.
Outra negociação envolveu um imóvel em Trancoso, na Bahia, mas o negócio acabou sendo desfeito. O Nest Eagle havia pago R$ 1 milhão de um total de R$ 10 milhões previstos para a aquisição. O distrato ocorreu em abril deste ano.
A empresa responsável pelo imóvel confirmou que o pagamento integral não havia sido realizado.
A Nest Asset afirmou que o distrato foi uma decisão estratégica para readequação da carteira e que buscou preservar os interesses do fundo.
Rentabilidade abaixo do IFIX
Segundo levantamento de Einar Rivero, sócio-fundador da consultoria Elos Ayta, o Nest Eagle não registra negociação de cotas ou pagamento de dividendos na B3.
Desde o início das operações, em 11 de novembro de 2024, o fundo acumulava valorização de apenas 3,72%.
No mesmo período, o IFIX, índice que acompanha o desempenho médio dos fundos imobiliários negociados no mercado brasileiro, registrou alta de aproximadamente 20%.
Outro ponto levantado na análise é a situação financeira do fundo. No informe financeiro referente a maio deste ano, o caixa aparecia negativo, enquanto alguns dos imóveis adquiridos ainda precisavam de investimentos para conclusão e posterior exploração comercial.
Possível conflito de interesses
Outro ponto que chamou atenção na operação foi a atuação de Felipe Augusto Napoli, que desde o início das atividades do Nest Eagle atuava como consultor imobiliário do fundo.
Napoli era responsável por indicar imóveis que poderiam ser adquiridos e recebeu R$ 289 mil pelos serviços no ano passado. Ele deixou a função em abril deste ano.
Durante o período em que atuou como consultor, porém, imóveis indicados por ele pertenciam anteriormente a empresas ligadas a ele ou à família.
Entre os casos estão justamente os apartamentos adquiridos no edifício Saint Barthelemy e as duas casas na Fazenda Boa Vista.
A situação foi apontada como um possível conflito de interesses, já que o consultor que indicava os imóveis também tinha relação com os vendedores.
Antes das aquisições, o Nest Eagle realizou assembleia com os institutos de previdência e informou aos cotistas sobre a existência da relação entre o vendedor e o consultor.
Mesmo assim, os investimentos foram aprovados.
Investigação envolvendo a Carbono Oculto
O nome de Felipe Augusto Napoli também apareceu em desdobramentos da Operação Carbono Oculto, investigação do Ministério Público de São Paulo que apura principalmente suspeitas de lavagem de dinheiro relacionadas ao crime organizado.
Não há, até o momento, denúncia contra Napoli.
O nome dele apareceu nas investigações em razão de um suposto vínculo financeiro entre empresas ligadas a ele e Roberto Augusto Leme da Silva, conhecido como “Beto Louco”, apontado nas investigações como um dos líderes de um esquema de sonegação e lavagem de dinheiro.
Leme da Silva tinha participação de aproximadamente 1% em uma empresa relacionada aos 18 apartamentos vendidos ao Nest Eagle.
A defesa de Leme da Silva não se manifestou sobre os questionamentos feitos pela reportagem.
A defesa das empresas de Napoli afirmou que os imóveis apresentados para aquisição pelo fundo foram avaliados por profissionais independentes e que os possíveis conflitos de interesse foram submetidos previamente aos cotistas, seguindo as regras da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
O que diz a Nest Asset
A Nest Asset, gestora responsável pelo fundo, nega que exista irregularidade na estrutura do Nest Eagle ou nas decisões de investimento.
Em nota, a gestora afirmou que os regimes próprios de previdência tomaram suas decisões dentro de seus próprios processos de análise e aprovação, com apoio de consultorias e do distribuidor contratado.
Sobre a atuação de Napoli, a Nest afirmou que ele foi contratado por sua experiência no setor imobiliário e relacionamento com agentes do mercado.
Segundo a gestora, posteriormente a necessidade desse profissional deixou de existir porque a empresa estruturou uma equipe própria para desempenhar as funções.
A Nest também afirmou que as aquisições imobiliárias foram realizadas de forma regular e que, na época da compra dos apartamentos do Saint Barthelemy, não havia informação pública sobre a relação entre Leme da Silva e o veículo financeiro que possuía participação minoritária nas unidades.
A gestora declarou ainda que o fundo comprou os imóveis diretamente da incorporadora e que eventuais esclarecimentos sobre pagamentos ou relações societárias devem ser prestados pelos envolvidos às autoridades competentes.
Caso segue sob análise
Os investimentos realizados pelos institutos de previdência continuam sendo acompanhados por órgãos de controle.
No caso de Aquidauana, a instituição afirmou que a aplicação foi realizada de boa-fé e dentro da avaliação disponível à época.
A investigação dos tribunais de contas e Ministérios Públicos de Contas busca esclarecer se os investimentos observaram todas as regras aplicáveis aos regimes próprios de previdência, além de avaliar os riscos, a concentração dos recursos e os critérios utilizados para a escolha do Nest Eagle.
Até o momento, os questionamentos dos órgãos de controle não significam, por si só, que tenha sido comprovada irregularidade ou crime por parte dos institutos de previdência envolvidos.
O caso continua sendo acompanhado pelas autoridades competentes.